Главная > Наши статьи

Наши статьи



Сколько стоит договор аренды?


Среди большого числа различных гражданских правоотношений договор аренды прочно занимает позиции одного из самых распространённых и часто заключаемых видов соглашений. Предметом договора аренды может выступать различное имущество от земельного участка до велосипеда. Неизменным остается лишь ряд условий, закрепленный законодательством РФ. В частности, глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена общим положениям заключения арендного соглашения. Важными условиями для договоров аренды являются передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование, платность аренды, обязанности сторон по своевременной передаче арендуемого имущества и своевременному внесению платежей.

Однако периодически в договор аренды включаются и иные условия, вызывающие у договаривающихся сторон немалые разногласия. Одним из таких условий является плата за право заключения договора аренды. Фактически, это означает, что арендатор передаёт арендодателю определенную сторонами денежную сумму, гарантирующую заключение интересующего арендного соглашения. Проще говоря, арендатор покупает право заключить договор.

Правомерно ли такое требование со стороны арендодателя? Каков статус обозначенного платежа? Должны ли деньги вернуться к арендатору после заключения договора или пойти в счет оплаты арендуемой собственности? На эти и другие вопросы ответил Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.09.2012 по делу № А14-4198/2011.

Суть судебного спора сводилась к следующему.

Одним из частных предпринимателей города Воронежа было подано заявление в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области о предоставлении земельного участка в аренду для проектирования и строительства культурно-оздоровительного центра. На основании этого заявления был утвержден проект границ земельного участка для проектирования и строительства комплекса.

Приказом Главного управления государственного имущества Воронежской области было предписано согласовать место размещения культурно-оздоровительного центра, утвердить акт выбора земельного участка, а предпринимателю поставить участок на кадастровый учет.

Последующим приказом Главного управления интересующий земельный участок предпринимателю был предоставлен, а на основании приказа между управлением, выступавшим в качестве арендодателя, и предпринимателем, в качестве арендатора, был заключен договор аренды данного земельного участка.

В мае 2008 г. участок перешел предпринимателю, о чем был подписан акт приёма-передачи.

Договор аренды, помимо прочих условий, также содержал пункт, предусматривающий единовременный платеж в 2 215 000 рублей за право заключения договора аренды. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ, предприниматель добровольно внес на счет управления требуемую сумму. Договор аренды прошел государственную регистрацию в июле 2008

Однако впоследствии точки зрения относительно указанного платежа у арендатора и арендодателя существенно разошлись.

Предприниматель настаивал на том, что поскольку договор аренды уже заключен, то два миллиона рублей, внесенных за право заключения договора, должны быть возвращены. С этим требованием он неоднократно обращался в управление. Управление госимущества же считало, что данный платеж входит в сумму арендной платы и возмещению не подлежит, ссылаясь на пункт договора.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд с иском о взыскании с Главного управления государственного имущества Воронежской области 2 215 000 рублей неосновательного обогащения, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами. В иске предприниматель также доказывал, что договор должен быть признан ничтожным, поскольку пункт, предусматривающий платеж за право заключения договора, противоречит законодательству.

Судам предстояло решить вопрос о правомерности предварительного взимания платы за заключение договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону заявителя, признав пункт договора о предварительном платеже, а за ним и весь договор, ничтожными, поскольку Земельный кодекс не содержит норм, обязывающих лицо, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство в установленном законом порядке с предварительным согласованием места размещения объекта, произвести оплату за право заключить договор аренды.

Кассационная инстанция решения нижестоящих судов отменила, указав следующее. Предприниматель был осведомлен о назначении единовременного платежа за право заключить договор, добровольно внес его, и впоследствии договор был подписан обеими сторонами и зарегистрирован надлежащим образом.

Президиум ВАС поддержал решение, вынесенное кассацией, и со своей стороны добавил, что подписывая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что стоимость данного договора состоит из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. При этом правилами статьи 614 ГК не запрещено определять размер арендной платы подобным образом. Обе части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком и возврату не подлежат. Решение кассационной инстанции было оставлено без изменений.

Таким образом, заключение договора аренды, предусматривающего плату за право заключения такого договора, является законным и соответствующим законодательству. А сумма, внесенная за приобретение такого права, входит в стоимость арендной платы.

Если у Вас возникли сложности при заключении договора, Вы можете обратиться за помощью к специалистам нашего Центра. Здесь Вам помогут выявить все подводные камни в тексте соглашения, по Вашему желанию предоставят всесторонний анализ договора, а также помогут составить протокол разногласий со второй стороной. А в случае необходимости, Вам помогут защитить свои интересы в суде.